maanantai 10. joulukuuta 2012

Asuntolainojen lainakatto: kurjimus vai kurjuuden loppu

Helsingin Sanomien Vieraskynä-palstalla Juhana Siljander ja Samuel Siljander protestoivat kovasti ministeri Antti Tanskasen työryhmän lainakattoehdotusta (”Lainakatto voi johtaa suuriin ongelmiin”). He pitävät 20 prosentin omavastuuta liian suurena. Itse asiassa he eivät halua muutosta nykytilanteeseen.

Olen useassa blogikirjoituksessa puuttunut liialliseen velkaantumiseen. Asuntojen jatkuvasti nousevat hinnat johtavat lainojen määrän kasvuun. Syitä velkaantumiseen on useita. Asuntojen tarjonta ei ole riittävää, joka johtuu osin kaavoituksen hitaudesta kunnissa. Tarjontaongelman lisäksi asuntojen hintoja nostavat kysyntään liittyvät epäkohdat. Korkojen verovähennysoikeus, sataprosenttisten lainojen myöntäminen, alhaiset korot jne. Kaikki nämä vaikuttavat kierteeseen, joka velkaannuttaa kotitalouksia.

Kirjoittajat vetoavat siihen, että suomalaisten velkaantumisaste (velkaa käytettävissä olevista tuloista) on ”vain” 102.2 prosenttia (2010). Minulla on tuoreempia lukuja: velkaantumisaste on noussut 118 prosenttiin (6/2012). Ongelman ydin onkin velkaantumisasteen nopea nousu, jota kirjoittajat eivät lainkaan huomioi. Vuonna 2000 velkaantumisaste oli vain 65 prosenttia.

Liioin eivät Siljanderit huomioi erittäin voimakasta polarisaatiota kotitalouksien välillä. Meillä on suuri määrä velattomia kotitalouksia. Nämä painavat keskiarvovelkaantumista alaspäin vahvasti. Minun arvioni mukaan meillä on 40 000 kotitaloutta, joiden velka on 500 prosenttia käytettävissä olevista tuloista.

Tyypillistä on myös vertaaminen pohjoismaisten kumppaniemme vastaaviin velkaantumislukuihin. Kun vertaa ruotsalaisten (149 %) tai tanskalaisten (267 %) lukuihin, meidän lukumme näyttävät vähäisiltä. Vertailu on pahasti harhaanjohtavaa. Ruotsin ja Tanskan viranomaiset ovat syvästi huolissaan kotitalouksiensa velkaantumisasteesta. Noin vuosi sitten Tanskan valtiovarainministeriö ilmoitti, että miljoona tanskalaista on ”teknisessä vararikossa” (velka ylittää varallisuuden).

Miksi ihmeessä vertailukohdiksi otetaan katastrofaalisesti velkaantuneet tahot? Tarkoitus on tällä ilmeisesti osoittaa, että meillä ei ole mitään hätää. Tosiasiassa tällainen ”vertailu” on edesvastuutonta.

”Velkaantumisaste onkin lähinnä varallisuusmittari”. Tämä on avainlause Siljanderien kirjoituksessa. Velat on ikään kuin pistetty saataviksi. Tämä on todella vaarallista ajattelua (tai ajattelemattomuutta). ”Pitkälti asuntojen hintojen nousun ansiosta suomalaisten inflaatiokorjattu nettovarallisuus kasvoi vuosien 1998 ja 2009 välillä 66 prosenttia” , Siljanderit kirjoittavat. Tämä, jos mikä on ”amerikkalaista” ajattelua. Juuri näin Yhdysvalloissa perusteltiin Home Equity Loan -tuotetta. Velkaa piti ottaa piripintaan kiinteistön arvo. Asiat ovat periaatteessa hyvin, jos asuntojen hinnat nousevat hamaan maailman tappiin asti. Yhdysvalloissa kovaa velanottoa perusteltiin iskulauseella ”asuntojen hinnat ovat aina nousseet”. Niin, asuntojen hinnat nousivat tappiin vuonna 2006 (silloin ei tiedetty vielä mitään finanssikriisistä, vaikka se nimenomaan johtui asuntokuplasta). Kuplan puhkeamisen vaikutukset tuntuivat raskaimmin vasta 2008-2009 ja kriisin seurauksia maksamme vieläkin: valtion ottamat velat ovat jokaisen veronmaksajan velkoja.

Yhdysvalloissa ajateltiin niin, että kasvavan velan vakuutena omistusasunto pitää kutinsa: pankkien ei tarvinnut olla huolissaan. Olisi pitänyt olla. Siljanderien tapaan ajateltiin, että velka on vain varallisuutta. Jos pankit olisivat edes pitäneet lainat taseissaan olisi vastuu pysynyt lainan myöntäneellä pankilla, mutta kun se myytiin varjopankille, joka arvopaperisti lainan, saatiin vahinko kiertämään. Asuntojen hintojen romahtaminen aiheutti sitten velkadeflaatiotilanteen. Tänäkin päivänä lähes 10 miljoonan amerikkalaisen kotitalouden velka on asunnon arvoa suurempi.

Miksi asuntojen hintojen nousuun (ja sen kautta velkaantumiseen) suhtaudutaan näin huolettomasti? Aivan käsittämätön on kirjoittajien lause: ”Kotitalouksien runsas velkaantuminen on tyypillistä kehittyneille valtioille, joiden bruttokansantuote on suuri”. Jaaha. Pelottaa. En näe tälle lauseelle muuta selitystä kuin että ”olkaa hyvä ja tottukaa velkaantumiseen!” Kun velkaantuminen on kaikelle kansalle tyypillistä, ei siitä tarvitse välittää. Ajatus on siis seuraava: ei kannata kantaa huolta velkaantumisesta, kun muutkin velkaantuvat.

En malta olla ottamatta esille amerikkalaista asuntohintaindeksiä, ns. Case-Shillerin indeksiä (Karl Casen ja Robert Shillerin mukaan). Se osoittaa vakuuttavasti, että asuntojen reaalihinta ei ole noussut juuri lainkaan 1800-luvulta tähän päivään ulottuvan ajanjakson aikana. Asuntojen nopean hinnan nousun vaihe on kuittaantunut vastaliikkeellä, jolloin asuntojen hinnat ovat vastaavasti laskeneet/romahtaneet.

Malttia vaurastumiseen on avainasia! Se ei tarkoita vaurastumista ylenmääräisen velan avulla. Ei se niin ihmeellistä ole: tingitään mukavuudenhalusta ja viivästytetään hiukan vaurastumista. Asuntojen hintakehitys tasaantuu ja omarahoitusosuudetkin pystytään säästämään. Ei kaikkea tarvitse saada heti.

Tuntuu siltä, että kiinteistövälittäjät pelkäävät lainakattoa. Nykyinen malli, jossa myönnetään sadan prosentin tai lähes sadan prosentin lainoja on heistä hyvä. Entä, jos asuntojen hinnat alenevat ja kotitaloudelta loppuvat rahat? ”No sittenhän saan taas myytävää”, totesi tuttu kiinteistövälittäjä.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti